ฟองสบู่ (ตอนสุดท้าย)

เขียนเรื่องฟองสบู่มาหลายรอบแล้ว ว่าจะไม่เขียนแล้ว ขออีกสักตอนละกันนะครับ

หลังจากที่คราวก่อนนู้น เกริ่นนำไปแล้วว่า ราคาบ้านที่อเมริกาช่วงนี้บ้าระห่ำกันมาก และเริ่มจะอธิบายได้ยากว่าทำไมมันถึงได้แพงกันอย่างนี้ และคนทั่วไป จะเอาเงินจากไหนมาจ่ายนะ เมื่อวานนี้ผมเพิ่งได้คำตอบครับ

ถ้าใครได้ไปอ่านบทความใน the economist อันนี้ กับ อันนี้ ที่เคยได้แนะนำไว้ คงพอได้ไอเดียกันบ้างแล้วนะครับ กับความบ้าระห่ำของราคาบ้านในหลายๆประเทศ

กราฟอันนึงในบทความที่ผมชอบคือ กราฟอัตราส่วนระหว่าง ราคาบ้านกับค่าเช่าบ้าน ทำไมเหรอครับ? เพราะค่าเช่าบ้านก็คือผลตอบแทนที่เจ้าของบ้านได้รับจากการเป็นเจ้าของบ้าน เหมือนกับคนที่เป็นเจ้าของหุ้นก็ได้เงินปันผลเป็นค่าตอบแทน เพราะฉะนั้น price-rent ratio ก็เปรียบได้กับ price-earning ratio หรือ price-dividend ratio ในการวิเคราะห์หุ้น

ยิ่งเจ้า ratio นี้สูงเท่าไร แปลว่า อัตราผลตอบแทนในรูปค่าเช่าบ้านเมื่อเทียบกับเงินที่ลงทุนซื้อบ้านต่ำลงไปเท่านั้น จะเห็นได้ว่าระยะนี้เจ้า ratio นี้สูงมากในหลายๆประเทศ ยิ่งในอเมริกา เรียกว่าสูงที่สุดในประวัติศาสตร์เท่าที่เคยมีการบันทึกมา

ราคาบ้านในอเมริกานี้บ้าระห่ำเป็นพิเศษในบางเมืองครับ เช่น ในเขตอ่าวอุดมของพี่พิชญ์ (San Francisco และ Bay Area) และแถวๆแถบเมืองหลวง (DC area) ซึ่งราคาบ้านในแถบนี้ double กันในระยะเวลาสามสี่ปีที่ผ่านมาเลยทีเดียว ราคาคอนโดสองห้องนอนขายกันประมาณ เจ็ดถึงแปดแสนเหรียญ ที่ San Francisco และประมาณสี่ถึงห้าแสนเหรียญ แถบ DC ถ้าบ้านเดี่ยวใกล้รถไฟใต้ดิน ไม่ต้องพูดถึงครับ เป็นล้านแน่นอน

ถึงบ้านแพงกันขนาดนี้ คนก็ไม่ยั่นนะครับ เรียกว่า ถ้ามีคอนโดขึ้นใหม่ ขายหมดตั้งแต่ยังไม่ได้ตอกเสาเข็มด้วยซ้ำ และถ้าใครจะซื้อบ้าน จ่ายราคาที่คนขายเสนอมา รับรองว่าไม่ได้บ้านหรอกครับ ต้องบิดเกทับราคากันหน้ามืด เรียกว่า แพงแค่ไหนสู้ และราคาก็ขึ้นกันไม่หยุดด้วยครับ

เปล่าครับ ที่ผมพูดถึง ไม่ได้อิจฉาเจ้าของบ้านที่ซื้อไว้เมื่อสามสี่ปีที่แล้ว (จริงๆก็อิจฉาหน่อยๆนะ) แต่ผมแค่สงสัยว่าคนธรรมดาจะไปเอาเงินจากไหนมาอยู่บ้านพวกราคาบ้าระห่ำขนาดนี้ (ไม่ได้พูดถึงพวกคนรวยๆนะครับ)

ผมว่ามันมาจากวงจรอัตราดอกเบี้ย ที่ต่ำที่สุดในรอบหลายปี ในหลายๆประเทศรวมทั้งที่นี่ด้วยครับ และมาจากการปล่อยกู้แบบที่เรียกว่า 'exotic' mortgage ที่ผมเคยได้ยินมานาน แต่ไม่รู้สึกว่ามันน่ากลัวจนเมื่อวานนี้ครับ

เมื่อวาน ผมไปดูคอนโดห้องนึง (เปล่าครับ ไม่ได้จะซื้อ แค่จะย้ายบ้านเช่าครับ เพราะตอนนี้ห้องที่เช่าอยู่มันขึ้นราคา เลยจะย้ายประชด) เป็นคอนโดหรูใหม่เอี่ยม หนึ่งห้องนอน ไม่ใหญ่มาก แต่ทำเลดีเยี่ยม และเครื่องใช้ในห้องดีมากๆ ปล่อยเช่าอยู่ที่ราคา $1,500 ซึ่งก็ถือว่าราคามาตรฐานถึงค่อนข้างถูกสำหรับแถวนี้ คนที่พาผมไปดูเป็น real estate agent ชาวอิตาเลี่ยนครับ ดูๆห้องอยู่ เขาก็ถามผมว่า ทำไมไม่ซื้อซะเลยละ ผมเลยถามเขาว่า มันเท่าไรเหรอ เขาบอกว่า $460,000 ครับ ผมสะอึกไปสองที

แล้วพ่อหนุ่ม อิตาเลี่ยนคนนั้นก็บอกผมต่อว่า ถ้าผมสนใจ เขาหา mortgage ให้ได้ จ่ายแค่เดือนละ $1,200 เท่านั้น (มิน่า ถึงปล่อยเช่าเดือนละแค่ 1,500 ได้) ผมถามว่า negative amortization เหรอ เขาตอบว่าใช่ แถมยังบอกต่ออีกว่า จะสนใจจ่ายคืนเงินต้นทำไม ซื้อบ้านไปอยู่สองสามปีก็ได้เงินคืน เหมือนอยู่บ้านฟรีๆแถมกำไรก้อนใหญ่อีกด้วย แล้วยังบอกอีกว่าใครๆเขาก็ทำกันทั้งนั้น เขามี "นักลงทุน" จากอิตาลี เยอรมัน ซื้อบ้านแบบนี้แล้วปล่อยเช่ากันเต็มไปหมด

ผมถึงบางอ้อว่าทำไมราคาบ้านมันถึงได้แพงแบบนี้

ทำไมเหรอครับ?

สำหรับ mortgage ปกติทั่วไป เงื่อนไขก็คงจะเป็นแบบจ่ายคืนคงที่แต่ละงวด ระยะเวลา 30 ปี ดอกเบี้ยคงที่ (ช่วงนี้ก็ประมาณ 5% กว่าๆ ต่อปี) และวางเงินดาวน์ในอัตราไม่ต่ำกว่า 20% ถ้าใครสนใจบ้านหลังนี้ คงต้องหาเงินมาดาวน์สัก $92,000 (อย่าลืมนะครับว่าธนาคารที่ดีจะไม่ปล่อยยอมกู้เท่ากับมูลค่าของหลักประกัน) และจ่ายเงินค่างวดอีกประมาณ $2,200 ต่อเดือน (ในจำนวนนี้ประมาณ 1,700 เป็นค่าดอกเบี้ยครับ จ่ายคืนเงินต้นในปีแรกแค่ประมาณเดือนละ $500) จ่ายค่าส่วนกลางอีกเดือนละประมาณ $300 และยังมีภาษีทรัพย์สินอีกประมาณเดือนละ $200 รวมแล้ว ไม่ต่ำกว่าเดือนละ $2,700 แน่ๆ

แต่เดี๋ยวนี้ mortgage มันไม่ได้มีแบบนี้แบบเดียวน่ะสิครับ

แบบแรกที่อยากแนะนำให้รู้จักคือ ARM ครับ หรือ Adjustable Rate Mortgage เจ้า ARM พูดง่ายๆแล้วมันก็คือ mortgage แบบดอกเบี้ยไม่คงที่ครับ เกิดขึ้นมาสำหรับคนที่อยากซื้อบ้าน แต่ดอกเบี้ยระยะยาวแพงเกินไป ก็เลยมา bet กับอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นแทน คือเหมือนกับประมาณว่ากู้สั้น และรอเสี่ยงกับอัตราดอกเบี้ยตอน rollover เอา

แต่คนส่วนใหญ่ให้เหตุผลว่า คนซื้อบ้านหลังแรกส่วนใหญ่จะขายทิ้งก่อนจะครบระยะเวลาจ่ายคืนเงินกู้อยู่แล้ว เพราะต้องการย้ายไปบ้านที่ใหญ่ขึ้น แล้วจะมัวเสีย maturity premium อยู่ทำไม อืมก็มีเหตุผลนะครับ ถ้าใครคิดว่าจะอยู่บ้านนี้แค่ เจ็ดปี ก็ lock rate ไว้แค่เจ็ดปีก็พอ ถ้าเอาเข้าจริงๆอยู่เลยกว่านั้น ก็ expose กับความเสี่ยงของอัตราดอกเบี้ยเอา

การกู้แบบนี้ก็ทำให้ลดค่างวดลงไปได้เยอะ โดยเฉพาะตอนที่ yield curve steep มากๆ แต่ช่วงนี้ความแตกต่างของดอกเบี้ยระยะสั้นกับระยะยาวลดลงมากแล้วครับ เนื่องจาก yield curve ในอเมริกา flat ลงมาก เพราะ fed ขึ้นดอกเบี้ยระยะสั้นตั้งหลายรอบ แต่ดอกเบี้ยระยะยาวไม่ได้สูงขึ้น แถมยังลดลงอีกต่างหาก (อย่าถามนะครับว่าเพราะอะไร เพราะขนาด fed chairman Alan Greenspan ยังเรียกเจ้าภาวะแบบนี้ว่า interest rate condundrum เลย)

นอกจากนี้แล้ว ยังมีการกู้เงินแบบที่น่ากลัวกว่า เช่น interest only mortgage คือ จ่ายคืนแค่ส่วนของดอกเบี้ย เรียกว่า จ่ายไปเหอะ ยอดหนี้ไม่ได้ลดลงเลย แบบนี้เหมาะสำหรับคนที่อยากซื้อบ้านเพื่อการลงทุนหรือ พวกที่กะว่าแป๊บเดียวก็ขายทิ้งแล้ว และคิดว่าราคาบ้านขึ้นแน่ๆ คือกะเอาเงินที่ได้จากขายบ้านมาจ่ายคืนเงินต้น

ไม่หยุดแค่นั้นครับ เดี๋ยวนี้มีการกู้เงินที่เรียกว่า negative amortization ที่พูดถึงข้างบนครับ คือ เงินงวดที่จ่ายแต่ละเดือนเนี่ย ยังไม่พอค่าดอกเบี้ยเลยด้วยซ้ำ ดอกเบี้ยที่จ่ายไม่หมดก็เอาไปทบเป็นเงินต้นที่เพิ่มขึ้นด้วย เหมาะสำหรับคนที่คิดว่า ราคาบ้านจะสูงขึ้นเร็วกว่า อัตราที่เงินต้นพอกขึ้น บางคนถึงกับผมบอกว่า จะกลัวไปทำไม ถ้าเงินต้นจะพอกขึ้นมาสัก 20,000-30,000 เหรียญ ถ้าราคาบ้านขึ้นไปสัก 120,000 เหรียญ!

แล้วมันทำให้ราคาบ้านสูงขึ้นได้ไงเหรอครับ ก็สมมุติว่า คนที่มีความสามารถจ่ายเงินค่างวดได้เดือนละ $2,000 ไปขอกู้เงินแบบดอกเบี้ยคงที่ธรรมดา คงกู้เงินได้สัก $350,000 แต่ถ้ากู้แบบ interest-only จะสามารถกู้ได้ถึง $430,000 และยิ่งถ้าบ้าระห่ำพอที่จะไปกู้แบบ negative amortization จะสามารถกู้ได้ถึง $600,000 เลยทีเดียว อย่างงี้บ้าไหมละครับ

อย่างนี้แหละครับเวลาซื้อบ้าน คนที่ขอกู้แบบธรรมดา คงโดนพวกกู้แบบ exotic แบบนี้ outbid เอาง่ายๆ

แต่คิดแล้วหวิวๆครับ กู้เงินแบบนี้เหมือนกับนั่งทับลูกระเบิดครับ ถ้าเกิดราคาบ้านไม่ขึ้น หรือถ้าดอกเบี้ยขึ้น เผลอๆจะมีเงินไม่พอจ่ายคืนน่ะสิครับ

ไม่อยากคิดเลยว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับคนที่ปล่อยกู้...ทั้งธนาคาร, financial arm ของ real estate agents, Freddie Mac, Fannie Mae, และคนที่ถือ Residential Mortgage Backed Securities (RMBS) ทั้งหลาย....

ไม่ใช่เล่นๆนะครับ เชื่อไหมละครับว่า การปล่อยเงินกู้ซื้อบ้านใน bay area ปีที่แล้วเป็นแบบ interest only ซะ 70%! ถ้านับทั้งประเทศ สัดส่วนการกู้แบบนี้สูงถึง 30% และเป็น negative amortization ซะ 5%!


แบบนี้แสดงให้เห็นว่า คนจำนวนมากที่ซื้อบ้าน ไม่ได้ซื้อเพราะต้องการจะอยู่บ้าน หรือให้เช่า แต่กะว่าคงได้เงินคืนจากราคาบ้านที่สูงขึ้นแน่ๆ และไม่ได้กะว่ามันจะขึ้นเฉยๆด้วยนะครับ กะว่ามันจะขึ้นเร็วกว่าอัตราดอกเบี้ยไปตลอดแน่ๆ

คนที่อยากซื้อบ้านเพื่ออยู่เอง ก็ทนอยู่เฉยๆไม่ได้ครับ เพราะทุกคนก็พูดเป็นเสียงเดียวกันว่า "ราคาบ้านมันไม่ลงหรอก จะลงได้อย่างไร คนที่กลัวๆแบบนี้เมื่อสามปีก่อน เดี๋ยวนี้ต้องนั่งร้องไห้ เพราะราคาบ้านแพงขึ้นทั้งนั้น รีบๆซื้อไปเหอะ เดี๋ยวจะหาว่าหล่อไม่เตือน" พอเห็นราคาที่ขึ้นแบบพรวดพราด เมื่อสองสามปีก่อน ยิ่งต้องเข้าไปซื้อกะเขาด้วย เพราะกลัวต้องจ่ายแพงกว่าตอนนี้

มีคนบอกไว้ว่า "A house addiction, you know it isn't good for you, but you still do it, freaking weird."

ทั้งหมดนี้ ฟังดูแล้วคุ้นๆ ไหมครับ ฟังดูเหมือนกับนิทานเรื่องดอกทิวลิป ที่ผมเคยเล่าให้ฟังไหมครับ คำถามคือว่า อะไรจะทำให้ความบ้าระห่ำแบบนี้หยุดลง ใครจะเป็นคนสุดท้ายที่ซื้อ และพอมันหยุดแล้วอะไรจะเกิดขึ้น

ผมไม่ได้รู้แน่นอนหรอกครับ ว่าราคาบ้านจะลงแน่ๆ ใครจะรู้ละครับ อีกสามปีถัดไป เราอาจจะยังได้ยินคำเตือนว่าราคาบ้านยังขึ้นไม่หยุดอยู่ก็ได้ ใครจะรู้

แต่มีความเชื่ออันนึงในญี่ปุ่น ตอนเศรษฐกิจดีๆเมื่อหลายปีก่อน ที่ว่า ราคาบ้านไม่มีวันลง ซึ่งเวลาก็ได้พิสูจน์แล้วว่ามันไม่จริง....


หวังนะครับว่า ปรากฏการณ์บ้าระห่ำแบบนี้ จะไม่เกิดขึ้นอีกในเมืองไทย...





ใครสนใจไปอ่านคำเตือนเล่นๆได้ครับ
thehousingbubble2.blogspot.com
msnbc.msn.com
sfgate.com
sfgate.com อีกอันนึง